Zalecenia do umów i statutów towarzystw budownictwa społecznego

Zgodnie z art. 24, ust. 3 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 roku Nr 98, poz. 1070 ze zmianami), Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (wcześniej Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa) zatwierdza umowy i statuty towarzystw budownictwa społecznego, a także wszelkie ich zmiany. Umowy i statuty powinny być zgodne z w/w ustawą oraz Kodeksem spółek handlowych lub Prawem spółdzielczym odpowiednio do formy organizacyjnej towarzystwa oraz ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz.733).

W wypadku towarzystwa tworzonego w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjnej, odpowiednio umowa lub statut, powinny w szczególności określać:

dla spółki z o.o.:
- firmę i siedzibę spółki,
- przedmiot przedsiębiorstwa,
- czas trwania spółki, jeżeli jest ograniczony,
- wysokość kapitału zakładowego,
- czy wspólnik może mieć tylko jeden czy większą ilość udziałów,
- ilość i wysokość udziałów, objętych przez poszczególnych wspólników, organizację organów zarządzających i nadzorczych

dla spółki akcyjnej:
- firmę i siedzibę spółki,
- przedmiot przedsiębiorstwa,
- czas trwania spółki, jeżeli jest ograniczony,
- wysokość kapitału akcyjnego, sposób jego zebrania, nominalną wartość akcji i ich ilość ze wskazaniem, czy akcje są imienne, czy na okaziciela,
- ilość akcji poszczególnych rodzajów i przywiązane do nich uprawnienia, jeżeli mają być wprowadzone akcje różnych rodzajów,
- imiona i nazwiska (firmę) oraz adres (siedzibę) założycieli,
- organizację organów zarządzających i nadzorczych,
- ponadto postanowienia dotyczące:
1) warunków i sposobu umorzenia akcji,
2) wszelkich związanych z akcjami obowiązków do świadczeń na rzecz spółki poza obowiązkiem wypłacania należności za akcje.

dla spółdzielni osób prawnych:
- nazwę, która powinna zawierać wyrazy "towarzystwo budownictwa społecznego (lub TBS) spółdzielnia osób prawnych" i odróżniać się wyraźnie od innych zarejestrowanych już spółdzielni mających siedzibę w tej samej miejscowości,
- siedzibę spółdzielni oraz teren jej działania,
- cel spółdzielni, przedmiot jej działalności gospodarczej i społecznej oraz czas jej trwania, jeżeli założono ją na czas określony,
- wysokość wpisowego,
- wysokość i ilość udziałów, które członek obowiązany jest zadeklarować, sposób i terminy ich wnoszenia i zwrotu oraz skutki nie płacenia udziałów w terminie,
- prawa i obowiązki członków,
- zasady przyjmowania, występowania, wykreślania i wykluczania członków spółdzielni,
- zasady zwoływania walnych zgromadzeń, obradowania na nich i warunki podejmowania uchwał,
- zasady podziału nadwyżki bilansowej i pokrywania strat.
Umowy i statuty mogą zawierać także postanowienia w innych, niż wymienione kwestiach. Postanowienia te nie mogą być jednak sprzeczne z przepisami bezwzględnie obowiązującymi.

1. Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 roku Nr 98, poz. 1070 ze zmianami) przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Towarzystwo może również:
1. nabywać budynki mieszkalne,
2. przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych do zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych na zasadach najmu,
3. wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,
4. sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi nie stanowiącymi jego własności,
5. prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą polegającą na:

a) Sprawowaniu funkcji inwestora zastępczego w zakresie inwestycji mieszkaniowych oraz infrastruktury związanej z budownictwem mieszkaniowym;
b) Budowaniu budynków wielorodzinnych oraz domów jednorodzinnych ze środków przyszłych właścicieli;
c) Budowaniu budowli i urządzeń infrastruktury technicznej związanych z funkcjonowaniem zasobu
mieszkaniowego;
d) Przeprowadzaniu remontów i modernizacji domów mieszkalnych nie będących własnością Towarzystwa.

6. Zaleca się przeznaczanie dochodów pozyskiwanych z przedstawionej w pkt. 1 działalności na budowę lub nabycie mieszkań czynszowych lub ich utrzymanie.
7. Towarzystwo powinno tak kalkulować czynsze aby ich suma dla całych zasobów pokryła raty spłat kredytów zaciągniętych w KFM, wydatki na bieżącą eksploatację oraz pozwoliła na tworzenie funduszu remontowego.

1. Organami towarzystwa są:

dla spółki z o.o.:
-    zarząd,
-    rada nadzorcza,
-    zgromadzenie wspólników

dla spółki akcyjnej:
-    zarząd,
-    rada nadzorcza,
-    walne zgromadzenie

dla spółdzielni osób prawnych:
-    zarząd,
-    rada nadzorcza,
-    walne zgromadzenie

2. Zaleca się aby:
- zapisy zawarte w umowach lub statutach umożliwiały wybór członków rady nadzorczej towarzystwa spośród osób, które pełnią lub pełniły odpowiedzialne funkcje zawodowe w instytucjach związanych z mieszkalnictwem, budownictwem, urbanistyką nadzorem budowlanym, finansowaniem inwestycji.
członkowie rady nadzorczej towarzystwa pełnili swe funkcje nieodpłatnie lub za symbolicznym wynagrodzeniem mając prawo do zwrotu niezbędnych kosztów poniesionych w związku z wykonywaniem swych funkcji.
- zarząd towarzystwa zobowiązany był do uzyskania zezwolenia Rady Nadzorczej przed dokonaniem następujących czynności:

a) wystąpieniem o kredyt do Krajowego Funduszu Mieszkaniowego,
b) przedstawieniem gminie propozycji wysokości stawek czynszów dla poszczególnych typów mieszkań,
c) korzystaniem z funduszu inwestycyjnego,
d) prowadzeniem działalności nie związanej bezpośrednio z budową i eksploatacją mieszkań na wynajem,
e) ustaleniem propozycji doboru najemców społecznych mieszkań czynszowych,
f) ustaleniem propozycji wynagrodzeń pracowników towarzystwa.

Zaleca się aby towarzystwo (w oparciu o postanowienia umowy/statutu lub w oparciu o uchwałę zgromadzenia wspólników/walnego zgromadzenia) tworzyło:

1. fundusz inwestycyjny przeznaczony na rozwój towarzystwa, na który odkładane byłyby nadwyżki wpływów nad wydatkami,
2. fundusz remontowy, na którym lokowane byłyby odpisy na remonty kapitalne; środki z tego funduszu nie mogłyby być przeznaczane na inne cele,
Zaleca się także aby środki funduszu inwestycyjnego i remontowego towarzystwo lokowało wyłącznie w bankach lub obligacjach skarbu państwa albo komunalnych oraz by suma lokat w jednym banku lub w grupie banków powiązanych kapitałowo lub organizacyjnie nie przekraczała 15% depozytu towarzystwa.

Zgodnie z art.31 ust.1 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w statucie lub umowie spółki muszą być zawarte kryteria i tryb wynajmowania mieszkań osobom spełniającym kryteria określone w art. 30 ust.1 i ust.1 a w/w ustawy.
Zaleca się również by zasady te określały m.in. priorytety stosowane przez towarzystwo przy wyborze przyszłych najemców mieszkań społecznych, mogłyby to być np. priorytety mieszkaniowe gminy lub inne np. istotne w skali kraju:
- rodziny młode bez realnych szans na zakup własnego mieszkania,
- rodziny wielodzietne mieszkające w warunkach szczególnie uciążliwych (duże zagęszczenie, brak podstawowego wyposażenia technicznego, mieszkania przewidziane do rozbiórki),
- rodziny zmuszone do zmiany miejsca zamieszkania ze względu na poszukiwanie pracy,
lub priorytety specyficzne dla danego towarzystwa np.:
- najemcy wskazani przez osoby partycypujące w kosztach budowy mieszkań,
- osoby fizyczne będące wspólnikami (udziałowcami, akcjonariuszami lub członkami) towarzystwa.

Zaleca się by towarzystwo przy ustalaniu propozycji stawek czynszów dla poszczególnych mieszkań uwzględniało czynniki zwiększające lub zmniejszające wartość użytkową mieszkania, w szczególności takie jak:
- położenie budynku,
- typ mieszkania,
- położenie mieszkania w budynku,
- stan techniczny budynku,
- niższe zasiedlenie od zasiedlenia początkowego przewidzianego w odrębnych przepisach.

W wypadku zbycia udziałów wspólnikom/akcjonariuszom może przysługiwać pierwszeństwo w ich nabyciu (spółka z o.o. lub akcyjna).